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乐友分享 | 建设工程施工中缺陷责任期、保修期、质保期、合理使用年限的区别与联系
作者:  发表日期:2020-1-15  浏览次数:174

第一部分

概念与名称来源



一 、缺陷责任期


概念:缺陷责任期是指承包人按照合同约定承担缺陷修复义务,且发包人预留质量保证金的期限,自工程通过竣工验收之日起计算。缺陷责任期一般为1年,最长不超过2年,具体由发承包双方在管理合同中约定。


法条链接:

《建设工程质量保证金管理暂行办法》(2017年修订版)

第二条 本办法所称建设工程质量保证金(以下简称保证金)是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件,以及承包合同的约定。

缺陷责任期一般为1年,最长不超过2年,由发、承包双方在合同中约定。


第八条 缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的,缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的,在承包人提交竣工验收报告90天后,工程自动进入缺陷责任期。


第九条 缺陷责任期内,由承包人原因造成的缺陷,承包人应负责维修,并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用,发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除,费用超出保证金额的,发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后,不免除对工程的损失赔偿责任。

由他人原因造成的缺陷,发包人负责组织维修,承包人不承担费用,且发包人不得从保证金中扣除费用。



二 、保修期


      概念:保修期是指在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限。即在保修期内工程质量出了问题承包方可以免费修理。

我国确立了建设工程质量保修制度,并明确规定了相关项目的最低保修期限。法律规定,不同种类的建设工程最低保修期的长度不一,但统一从竣工验收之日开始起算。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。


法条链接:

(1)中华人民共和国建筑法(2019修正)

第六十二条 建筑工程实行质量保修制度。 

建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照保证建筑物在合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。


(2)《建设施工质量条例》(2019年修定版)

第三十九条 建设工程实行质量保修制度。

建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时,应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

第四十条 在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;

(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 

建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算


(3)《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB 50068-2001)和《民用建筑设计通则》(GB 50352-2005)中规定,建设工程的设计合理使用年限分为四类:

1.对于临时性建筑,其设计使用年限为5年;

2.对于易于替换结构构件的建筑,其设计使用年限为25年;

3.对于普通房屋和构筑物,其设计使用年限为50年;

4.对于纪念性建筑和特别重要的建筑结构,其结构设计使用年限为100年。


此外,对于专业建筑工程,则应按照相应的专业技术规范要求确定其设计合理使用年限。对于具体工程项目,其设计合理使用年限则应根据工程项目的建筑等级、重要性来确定。在建设工程的设计合理使用年限内,工程承包人应当对该工程的主体结构(包括地基基础)进行保修。



三 、质保期


质保期目前法律上并无明确概念和出处,并不是一个独立的法律概念,有时代指缺陷责任期或保修期的一种。保修期或缺陷责任期通常被理解为质保期的一部分,即质保期包含缺陷责任期。而实务中施工合同约定的5年、2年等质保期,应比照法律规定来确定效力,如约定的期限短于法律规定,应按照法律规定履行保修义务。也就是说,质保期履行的是保修义务,质保期和保修期的表述通常为同一概念。


第二部分

辨析



一 、缺陷责任期和保修期


1、保修期是法定的,缺陷责任期是约定的。保修期的期限较长, 一般为2年、5年,对于基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程合理使用年限,一般为30年、50年、70年,最长的可达到100年。质量缺陷责任期则时间较短,一般一年或两年,具体可由发、承包双方在合同中约定。法定质量保修期是最低的保修期,当事人双方可以约定比法定保修期更长的保修期限,但不能低于法定最低保修期,否则,该约定无效。而缺陷责任期则可以由发、承包双方自由选择确定。


2、保修期与质量保修金的返还无关,而质量缺陷责任期则与质量保修金密切相关,若在质量缺陷责任期内,工程出现由承包人原因造成的缺陷,承包人不维修也不承担费用,发包人可按合同约定扣除保证金。若质量缺陷责任期满,工程质量并无问题,发包人在扣除相应费用后,应将剩余质量保修金退还承包人。因此如果缺陷发生在缺陷责任期内,对于承包人没有进行维修的行为,发包方是可以从质保金中扣除的;而如果缺陷发生在保修期内缺陷责任期外,那么对于承包商不维修的行为只能通过诉讼解决了。


3、质量保修期对应的是保修责任,缺陷责任期对应的是缺陷责任,施工方责任较大,一般情况下需预留设备器械和人员,并预留质保金,在维修维护上要做到及时,随叫随到。保修期责任主要是通过发包方通知承包方才进行维修来体现。 



二 、保修期和合理使用年限


      1、二者解决的问题不一致,保修期是在正常使用条件下建设工程的最低保修期限。主要解决建设工程完工后在一定期限内的维修保养问题,规定了施工单位的责任。而建设工程合理使用年限是指该工程设计文件规定的工程的合理使用年限,从技术层面确定该工程的使用寿命问题。


      2、二者的来源不一致。保修期来源于《中华人民共和国建筑法》及《建筑质量管理条例》,属于法律范畴;合理使用年限则是在工程设计时通过技术检测最终确定出的,属于技术范畴。


      3、《建设施工质量条例》第四十条规定 在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:“基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限。”

由此可见在基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程这三类工程中保修期和建筑工程合理使用年限的时长是一样的。



综上所述


缺陷责任期是与质量保证金的返还相联系的概念,具体期限由合同双方约定。缺陷责任期内施工方具有主动维修责任,若施工方拒绝维修,发包方有权扣取质量保证金;保修期是法律明确规定的期限,在保修期内施工方仍具有在保修范围内的修理责任,业主通知施工方进行维修,若施工方拒绝承担责任,则可通过诉讼方式解决,不同种类的建设工程,法律规定的保修时长不同;合理使用年限是建设工程设计时出具的建筑工程的使用寿命,与保修期在基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程这三类工程中的期限是重合的。对于缺陷责任期(2年)、约定保修期(5年)、法定保修期(基础设施工程为合理使用年限)施工方应承担的责任,以及承担责任的方式,法律规定尚不十分清晰,通常认为,从缺陷责任期到之后的约定保修期,再到之后的法定保修期,发包方的证明责任呈现越来越大的趋势,施工方的责任呈现越来越小的趋势。 

END


撰稿| 程  伟、薛  莲编辑刘 志 强



 
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