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乐享案例丨租赁合同中,故意制造对方违约情形解除合同的代理要点!
作者:  发表日期:2019/5/30  浏览次数:761

李某诉陕西某商贸公司租赁合同纠纷案

 —— 承办律师:晁仲锋、文晓琴


编者按:

诚实信用原则是民商事活动中参与者应遵循的基本行为准则,双方均应按照合同约定的权利义务履行合同,而不能随意解除。行使合同解除权必须符合约定或法律规定的解除条件,且解除的方法、程序及期限符合法律规定,更不能故意制造对方违约情形,低成本解除合同,扰乱市场交易秩序。


本案要旨


合同解除分为约定解除与法定解除。本案双方当事人在签订的《商铺租赁合同》及补充协议中明确约定了双方解除合同的条件及承担的违约责任,应适用约定解除。租赁合同是双务法律行为,需要合同双方既要履行义务,又要接受权利,若以消极接受权利为由,主张对方未履行义务,构成违约,法院不予认可。


案件事实


2016年8月旬,张某自称其为某拓展中心选址经理,与陕西某商贸公司负责人多次微信沟通,拟承租陕西某商贸公司1层302商铺,开办烧烤店。张某与陕西某商贸公司负责人前期对租赁合同中租金及缴费方式、租期、配套等内容均进行了多次磋商,由李某2016年10月21日与陕西某商贸公司签订《商铺租赁合同》及补充协议,约定由李某承租涉案商铺,租赁期限为62个月,自计租日开始计算,即自2016年10月22日起至2021年12月21日止;月租金48元/㎡,月设备装修使用费32元/㎡;装修免租期60日,分5年抵扣优惠;租金及设备装修使用费逐年递增;合同签订当日,承租人应缴纳相当于1个月的月租金及设备装修使用费25600元的履约保证金,及首年租金及设备使用费即307200元。另,双方约定的违约责任与本案争议有关的主要内容有:1、出租方应于合同约定的租赁期限开始之日向承租方交付商铺,如未能按约定时间交付的,每逾期一日,出租方按合同租金总额的千分之一向承租方支付违约金,违约金不足以弥补承租方损失的,出租方须赔偿承租方因此产生的实际损失,且装修免租期、租期相应顺延。逾期交付超过15日,承租方有权解除合同,出租方应退还承租方全部费用,并按合同租金总额的1%向承租方支付违约金,违约金不足以弥补损失的,出租方须赔偿承租方的实际损失;2、承租方提前90日书面通知出租方,经出租方同意可以提前解除合同,或者因承租方违约而提前终止合同的,履约保证金不予返还,另承租方应再向出租方支付相当于双倍的月租金、设备使用费的违约金,同时应补交免租优惠的相应租金及设备使用费。


2016年10月22日,李某向陕西某商贸公司转账支付了履约保证金及首年房租共计332800元。张某对包含《商铺租赁合同》原件、补充协议、房租收据、履约保证金收据等涉案商铺资料签收单文件资料进行签收。


2016年11月7日,李某委托律师向陕西某商贸公司发出律师函称,因陕西某商贸公司未按照约定时间交付涉案房屋,逾期超过15日,构成违约,李某要求解除《商铺租赁合同》及补充协议,退还已支付的租金及履约保证金,并按合同租金总额的1%支付违约金。


2016年11月10日,陕西某商贸公司回函称,合同签订时,该商铺具备随时交房的条件,李某称要去外地,要求钥匙由物业部代管,陕西某商贸公司不存在违约行为,不同意解除合同。


2017年2月12日,陕西某商贸公司向李某发出解除合同通知。


2017年2月28日李某向法院提起诉讼,请求判令陕西某商贸公司返还其已付租金307200元及履约保证金25600元,支付违约金15667.2元,诉讼费由陕西某商贸公司承担。


争议焦点


1、李某与张某之间是否存在表见代理或者事实上的委托代理关系?

2、陕西某商贸公司是否存在逾期交房的违约行为?

3、双方签订的《商铺租赁合同》及补充协议何时解除及解除的法律后果?


律师意见


1、提起反诉。反诉是指在一个已经开始的民事诉讼程序中,本诉的被告以本诉原告为被告,向受诉法院提出的与本诉有牵连的独立的反请求。是本诉被告所享有的重要权利,是保障本诉被告人民事权益的一项重要制度。承办律师认为李某以故意等待15日未交付钥匙为由发函解除合同,目的是为了低成本解约,把责任推到陕西某商贸公司,显然是恶意解除合同。根据双方合同约定,真正的违约方应为李某,遂提起反诉,把握案件主动权,请求判令李某支付合同解除前的租金94720元(从2016年10月22日至2017年2月12日);履约保证金25600元不予退还;支付违约金51200元;承担租金优惠3413元(按4天计算);反诉费由李某承担。


2、搜集并强化证据,确认李某与张某之间形成表见代理。表见代理是指行为人虽无代理权,但由于本人的行为,造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象,而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。张某及设计人员与陕西某商贸公司工作人员微信沟通,为强化此证据,及时进行公证,以确保微信证据的效力,因李某不承认认识张某,为案件的进展带来了困难,律师积极搜集相关证据,调查西安市多家某烤肉连锁店选址、签约的过程,结果均为叫张某的人进行洽谈,签收资料,李某进行承租,对李某与张某之间形成表见代理进行确定。


3、承租人未将钥匙拿走,并不能单方面的认为出租人未交付房屋,构成违约。首先,涉案商铺在双方签订商铺租赁合同之前,处于空置状态,具备随时交房的条件。其次,根据设计师以及张某微信截图,印证了李某因外出办事,将钥匙留在物业处,以供装修设计人员领取方便装修的事实。最后,交房与收房行为相互对应存在,陕西某商贸公司交房亦需要李某收房予以配合,李某对约定的交房日期至逾期15天之内,未向陕西某商贸公司提出对收房有任何异议。因此,在租赁合同的履行过程中,交付及接收租赁标的物均需要出租人、承租人积极的履行各自的义务,承租人不能因消极接收涉案标的物而主张出租人存在违约行为。


4、合同解除权行使的方式及法律后果。双方签订的《商铺租赁合同》及补充协议明确约定了承租方解除合同的2个条件。一是“出租方应于合同约定的租赁期限开始之日向承租方交付商铺,……逾期交付超过15日,承租方有权解除合同。”二是“承租方提前90日书面通知出租方,经出租方同意可提前解除合同。”因陕西某商贸公司并未逾期交付,李某于15日后发函解除合同的效力应适用第二个解除条件,即需出租方同意才可解除。陕西某商贸公司于2016年11月10日回函,明确表示不同意解除合同,因此,并未发生合同解除的效力。陕西某商贸公司于2017年2月12日亦向李某发出解除合同的通知,即其同意李某解除合同,但根据《商铺租赁合同》及补充协议约定,其效力应于发出通知90日后生效,合同予以解除。

本案为因承租人原因提前解除合同,依据双方签订的商铺租赁合同及补充协议,李某应承担相应的法律责任。


判决结果


本案经一审、二审、发回重审、二审后,二审法院维持原判,判令陕西某商贸公司于判决生效之日起十日内退还李某165547元,驳回李某的其他诉讼请求,驳回陕西某商贸公司的其他诉讼请求。


法律依据


《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”


《中华人民共和国合同法》第九十四条规定

有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。


《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”


END

承办律师|晁仲锋、文晓琴

文|文晓琴

责编|刘志强

 
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